房地产投资格局发生深刻变化，国央企稳健优势凸显|聚看点

(资料图片仅供参考)

过去20年，中国依靠房地产带动了上下游产业的发展，经济也实现了突飞猛进的增长。而在当下，由于支持楼市长牛和土地财政的最重要支点人口红利正在消失，房地产进入了存量时代。在新时代下，房地产又将走向何方？

房地产正向高能级城市聚集

据国家统计局数据显示，1-5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%；商品房销售额49787亿元，增长8.4%。其中，1-5月30大中城市一二三线城市销售面积分别同比+34.87%、+6.77%、+14.54%。可见，在经济复苏的当下，高能级城市率先修复，而这也是导致如今销售金额和销售面积变动差扩大的重要原因。在如今房地产市场整体较弱时，一线城市核心资产的表现更为稳健，随着房地产市场的收缩，未来市场也会更叫聚焦于核心资产。

一线城市除需求表现优于其它城市外，从土地成交方面来看，房企在一线城市拿地的意愿也优于其它城市。中指研究院数据显示，截至2023年6月12日，前20大城市土地成交总价占全国的比重达到41%，相较于2022年的33%，以及2021年的34%有着明显的提高。从溢价水平上来看，也不难看出这一点，相较于2022年，2023年大部分核心城市的溢价水平均有所提高。

图片来源：中指研究院，万联证券研究所

头部央国企在本轮竞争中独具优势

在房地产商向核心城市聚集的时代，有限的供给却无法满足无限的房企需求，这自然而然地加剧了竞争。从拿地端看，在竞争格局重塑的时期，那些未出现信用问题和资金紧张的房企更易拿地；从融资端看，那些净负债率相对较低的房企更具优势。而央国企凭借着较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力，在本轮竞争中独具优势。从数据中可以看到，2023年央国企（含地方国资）背景房企在集中供地的22城中拿地金额占比达到60%，其中华润置地以406亿元的拿地金额居于行业首位，其次是建发房产、保利发展、招商蛇口。

除在拿地方面央国企能够将融资成本控制在低位外，销售端是否也能有突出的表现，是央国企能否维持优势的考核点之一。根据中指研究院2023年1-5月百强销售榜单，TOP20房企中有9家属于国央企背景房企，其销售金额和销售面积在TOP20中所占比重达到了52.8%和55.0%。按房企销售数据排名，今年1-5月保利发展以1956亿元的累计销售额排名首位，其次是万科地产和中海地产。

数据来源：中指研究院

无论是融资端，拿地端，销售端，如今央国企相较于民企优势都十分明显。而在告别了房地产β时代后，房地产也在逐渐走向α时代。在α时代，最后的赢家无疑是那些杠杆率较低，未触及红线以及信用较好的房企。当然，在新时代下，房企思维的转变也极其重要，‘求速’不再可行，‘求质’才是如今新的生存法则。

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